Kentsel Dönüşüm

16/5/2012 tarihli AFET RİSKİ ALTINDAKİ ALANLARIN DÖNÜŞTÜRÜLMESİ HAKKINDA KANUN ile ilgili bilmeniz gereken 50 soru ve cevap aşağıda detaylandırılmıştır. Sorularınız ve danışmanlık hakkında bilgi almak için firmamizla iletişime geçebilirsiniz.

Tümü/ANLAŞMA SÜRECİ/KANUNUN AMACI/MALİ HAKLAR/RİSKLİ ALANLAR/RİSKLİ BİNA/YIKIM SÜRECİ/

Kanun, afet riski altındaki alanlar ile riskli yapıların dönüşümünü sağlayarak,
Ülke genelinde, sağlıklı, güvenli ve yaşanılabilir çevreler oluşturmak
maksadıyla çıkarılmıştır. Afetler neticesinde bir daha can kaybı yaşanmaması
ve şehirlerin sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerine dönüştürülmesi
hedeflenmiştir.

Ülke genelinde bütün binalar 6306 sayılı Kanun kapsamındadır. Binanın bulunduğu yere, yaşına, deprem bölgesine bakılmaksızın, “riskli” olarak tespit edilen bütün binalar Kanun hükümlerinden faydalanacaktır.

Kanun uyarınca yapılan idarî işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren otuz gün
içinde, idari yargıda dava açılabilir. Ancak, bu davalarda yürütmeyi durdurma
kararı verilemez.

Riskli binaların tespiti, maliklerin tapu ve kimlik fotokopisi ile yapacakları
müracaat üzerine, Bakanlıkça lisans verilen ve listesi Çevre ve Şehircilik
Bakanlığı’nın resmi internet sitesi ile www.kentseldonusum.gov.tr adresinde
güncel olarak yayımlanan kurum veya kuruluşlarca yapılacaktır.

Kanunda risk tespiti yaptırılması zorunluluğu bulunmamaktadır. Ancak, ülkemizde pek çok binanın; mühendislik hizmeti almadan yapıldığı, malzeme ve işçilik açısından teknik gerekliliklere uygun olmadığı, özellikle beton kalitesinin çok düşük olduğu ve deprem açısından risk taşıdığı belirlenmiştir. Bu yüzden, konutunda güven ve huzur içerisinde yaşamak isteyen, oturduğu binanın riskli olabileceğinden şüphelenen her vatandaşın risk tespiti yaptırması uygun olacaktır.

Kanun hükümlerinden faydalanılabilmesi için malikler tarafından Bakanlıkça lisans verilen kurum veya kuruluşlara risk tespitinin yaptırılması şarttır.

Binanın risk tespitini yaptırmak için maliklerin 2/3 çoğunluğu ile karar alınmasına gerek yoktur. Risk tespiti için maliklerden birinin müracaatı yeterlidir.

Riskli binaların tespitini, tahliyesini ve yıktırılmasını engelleyenler hakkında Türk Ceza Kanunu’nun ilgili hükümleri uyarınca Cumhuriyet Başsavcılığı’na suç duyurusunda bulunulacaktır.

Riskli yapı tespitleri ve yıkım işlerinin masraflarını malikler kendileri veya var ise anlaştıkları yüklenici firma karşılayacaktır. Riskli yapı tespiti ile yıktırma işlemlerinin Bakanlık veya İdare tarafından yapılması hâlinde, tespit işleminin masrafı ile yıktırmanın masrafları, ilgili tapu müdürlüğüne bildirilecek ve tapu müdürlüğünce, binanın paydaşlarının müteselsil sorumlu olmalarını sağlamak üzere tapu kaydındaki arsa payları üzerine, masraf tutarında müşterek ipotek belirtmesinde bulunulacaktır.

Bakanlık birimlerince yapılacak risk tespitinde kullanılacak fiyatlar
aşağıda gösterilmiştir.
Bina Büyüklüğü Sabit Fiyat M2 Birim Fiyatı
500 m2’ye kadar – 2.25 TL
500 ile 1.000 m2 arası 1.125,00 TL 1,75 TL
1.000 m2’den büyük 2.000,00 TL 1,00 TL
Örnek 1: 400 m2 bir bina için: 400×2.25=900,00 TL
Örnek 2: 750 m2 bir bina için: 1.125,00 + (750-500) x 1.75= 1.562,50 TL
Örnek 3: 1.500 m2 bir bina için: 2.000,00+ (1500-1000) x 1,00=2.500,00 TL

Riskli olarak tespit edilen binalar tapu müdürlüğüne bildirilecek ve tapu kütüğüne işlenecektir. Malikler, tapu müdürlüğünce yapılacak tebligattan itibaren 15 gün içinde, İstanbul, İzmir, Bursa’da Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüklerine, diğer illerde ise, Çevre ve Şehircilik İl Müdürlükleri’ne verecekleri bir dilekçe ile riskli yapı tespitine itiraz edebilirler.

Riskli bina tespitine yapılan itirazları, 4’ü Üniversitelerce ve 3’ü Bakanlıkça belirlenen ve 7 üyeden oluşan Teknik Heyet inceleyecektir. Teknik Heyetin, riskli bina raporunu uygun bulması halinde rapor kesinleşecek ve yıkım süreci başlayacaktır. İtiraz sonucunda binanın riskli olmadığına karar verilmesi halinde tapuya konulan şerh kaldırılacaktır.

Kanuna göre, riskli alanlardaki yapılar ile riskli yapılara verilen elektrik, su ve doğal gaz hizmetleri durdurulabilecektir. Burada amaç, vatandaşı mağdur etmek değil, tam aksine can güvenliği bakımından, vatandaşın riskli olan bir binada oturmasına engel olmaktır. Yani, vatandaşın hayat hakkının gözetilmesi söz konusudur.

Riskli bina tespitinin kesinleşmesinden sonra bu binaların yıktırılması için maliklere 60 günden az olmamak üzere süre verilecek, bu süre içinde riskli binaların yıktırılıp yıktırılmadığı kontrol edilecek, yıktırılmamış ise 30 günden az olmak üzere ek süre verilecek ve verilen bu süreler içinde maliklerce riskli yapılar yıktırılmaz ise, yıktırma işlemleri mahallî idarelerin de iştiraki ile mülki amirler tarafından gerçekleştirilecektir.

Riskli olarak tespit edilen ve itiraz süreci sonunda riskli olduğu kesinleşen binaların yıktırılması Kanunun emredici hükmüdür. Yıkım konusunda maliklerce herhangi bir karar alınmasına veya anlaşma sağlanmasına gerek yoktur.

Riskli binanın yıktırılması için maliklere verilen süreler içerisinde riskli binayı tahliye etmeyen malik veya kiracılar İstanbul, İzmir ve Bursa’da Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlükleri’ne, diğer illerde ise Çevre ve Şehircilik İl Müdürlükleri’ne bildirilir.
Riskli yapıların tespiti, tahliyesi ve yıktırma iş ve işlemlerini engelleyenler hakkında, işlenen fiil ve hâlin durumuna göre 26/9/2004 tarihli ve 5237 sayılı Türk Ceza Kanununun ilgili hükümleri uyarınca Cumhuriyet başsavcılığına suç duyurusunda bulunulur.

Kanun’a göre, riskli binaların sicilinde bulunan aynî ve şahsî haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan her türlü şerh (meselâ ipotek hakkı), riskli bina yıktırıldıktan sonra hisseler üzerinde devam edecektir. Bu yüzden, üzerinde ipotek olması riskli binanın yıktırılmasına engel teşkil etmeyecektir.

Riskli binanın yıktırılmasından sonra arsa hâline gelen taşınmazların malikleri tarafından değerlendirilmesi esas olacak ve yapılacak uygulamalara sahip oldukları hisseleri oranında maliklerin en az 2/3 çoğunluğu ile karar verilecektir.

Kanunun geçen 2/3 çoğunluk, malik sayısının 2/3 çoğunluğu değil, sahip olunan hisseler oranında maliklerin 2/3 çoğunluğudur.

2/3’lik çoğunluk ile alınacak karara katılmayanların bağımsız bölümlerine ilişkin arsa payları, rayiç değerinden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacak. Paydaşlara satış olmaz ise, bu paylar, Bakanlıkça satın alınacak ve 2/3 çoğunluk ile alınan karar uyarınca değerlendirilecektir.

Maliklere yapılacak tebligatı takip eden 30 gün içinde en az 2/3 çoğunluk ile anlaşma sağlanamaması hâlinde, Bakanlık, TOKİ veya belediyeler tarafından acele kamulaştırma yapılabilecektir.

Riskli alanlarda, rezerv yapı alanlarında veya riskli binalarda yaşayan vatandaşlarımıza talepleri doğrultusunda 18 aya kadar kira yardımı yapılacak ya da bankalardan kullanılacak kredilerde faiz desteği sağlanacaktır.
Ayrıca, Kanun uyarınca yapılacak olan işlem, sözleşme, devir ve tesciller ile uygulamalar; noter harcı, tapu harcı, belediyelerce alınan harçlar, damga vergisi, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti ve diğer ücretlerden ve banka ve sigorta muameleleri vergisinden muaf olacaktır.

Anlaşma ile tahliye edilen, yıktırılan veya kamulaştırılan binaların; malikleri, kiracıları ve sınırlı ayni hak sahibi olarak bu binaları kullananlar Kanun kapsamında yapılacak yardım ve desteklerden faydalanabilir

Kanunda belirtilen yardım ve desteklerden faydalanabilmenin şartı riskli binanın anlaşma ile tahliye edilmesidir.

Kira yardımı almak veya faiz desteğinden yararlanmak için maliklerin kendi aralarında anlaşma yapması şartı bulunmamaktadır.

Riskli binadaki malikler;
• Bağımsız bölümü gösterir tapu belgesi,
• Arsa paylı tapular için, nüfus müdürlüğünden alınan adrese dayalı nüfus
kayıt örneği veya üzerine kayıtlı olan son üç aya ait elektrik, su, doğalgaz
veya telefon faturalarından birisi,
• Nüfus cüzdanı fotokopisi,
• Riskli bina tespit raporu inceleme formu,
• Konutun tahliye edildiğine dair yeni adresini gösterir adrese dayalı
nüfus kayıt örneği,
ile birlikte İstanbul, İzmir ve Bursa’da Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüklerine, diğer illerde ise Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüklerine başvuracaktır.

Kanun kapsamında kiracılara taşınma masrafları dikkate alınarak bir defaya mahsus olmak üzere kira yardımı yapılabilir.
Kiracıların konut satın almak istemeleri halinde Bakanlık ile protokol imzalayan bankalardan alınacak kredilere faiz desteği verilebilecekti

Riskli binada kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak ikamet edenler;
• Nüfus cüzdanı fotokopisi,
• Kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi üzerine kayıtlı su, elektrik, telefon,
doğalgaz faturalardan birisi veya riskli binada oturduğunu gösteren nüfus
müdürlüğünden alınmış adrese dayalı nüfus kayıt örneği,
• Konutun tahliye edildiğine dair yeni adresini gösterir adrese dayalı
nüfus kayıt örneği,
ile birlikte İstanbul, İzmir ve Bursa’da Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü’ne, diğer illerde ise Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’ne başvuracaktır.

Riskli binada kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak işyeri işletenler;
• Nüfus cüzdanı fotokopisi,
• Kiracı veya sınırlı aynı hak sahibine ait vergi levhası,
• İşyerinin tahliye edildiğine dair güncel vergi levhası,
ile İstanbul, İzmir ve Bursa’da Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü’ne, diğer illerde ise Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’ne başvuracaktır.

Malikler için 2013 yılında ödenecek kira yardımı miktarı aşağıdaki
tabloda gösterilmiştir.

İl Nüfusu Kira Miktarı
300.000’e kadar 400,00 TL
300.000 – 500.000 arası 450,00 TL
500.000 – 750.000 arası 500,00 TL
750.000 – 2.000.000 arası 550,00 TL
2.000.000 – 4.000.000 arası 600,00 TL
4.000.000’dan fazla 650,00 TL

Aylık kira bedeli, her yıl Türkiye İstatistik Kurumu tarafından yayımlanan Tüketici Fiyatları Endeksi oranında güncellenecektir. Kira yardımının süresi azami 18 aydır.

Kiracılara taşınma masrafları dikkate alınarak bir defaya mahsus olmak üzere kira yardımı yapılır. Kiracılara 2013 yılında defaten ödenecek kira yardımı miktarı aşağıdaki tabloda gösterilmiştir.
İl Nüfusu Kira Miktarı
300.000’e kadar 800,00 TL
300.000 – 500.000 arası 900,00 TL
500.000 – 750.000 arası 1.000,00 TL
750.000 – 2.000.000 arası 1.100,00 TL
2.000.000 – 4.000.000 arası 1.200,00 TL
4.000.000’dan fazla 1.300,00 TL

Evet, bulunabilirler, ancak kredi veya kira yardımından hisseleri oranında faydalanırlar.

6306 sayılı kanun kapsamında hak sahiplerince bankalardan kullanılacak kredilere sağlanacak faiz desteğine ilişkin;
Kararda geçen “Banka” ifadesi Bakanlık ile protokol imzalaması kaydıyla kredi sağlayacak mevduat ve katılım bankalarını,
“Faiz” ibareleri de katılım bankaları tarafından 6306 sayılı Kanun kapsamında sağlanacak fonlar için kâr payını ifade eder.

Kanun kapsamında protokol yapılmış bankaların listesi Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın resmi internet sitesinde ve www.kentseldonusum.gov.tr adresinde yayınlanmaktadır.

Riskli binadaki maliklerin hepsinin aynı bankadan kredi kullanma zorunluluğu bulunmamaktadır. Malikler kredi için Bakanlık ile protokol imzalayan bankalardan istediklerine başvurabilirler. Ancak, malikler münferit olarak konut edinmek yerine, birlikte yeni bir bina yaptırmak istiyorlar ise aynı bankadan kredi kullanmaları gerekecektir.

Faiz desteği, kredi süresince devam edecektir. Ancak, hak sahipleri tarafından geri ödemesi yapılmayan krediler için faiz desteği ödemeleri durdurulacaktır.

Bağımsız bölüm başına en fazla 100.000 TL kredi kullanılabilir. Kredi geri ödemeleri, 2 yıl anapara geri ödemesiz ve 10 yıl vadeli olarak gerçekleşecektir.

Bağımsız bölüm başına en fazla 100.000 TL kredi kullanılabilir. Kredi geri ödemeleri, 2 yıl anapara geri ödemesiz ve 7 yıl vadeli olarak gerçekleşecektir.

Birden fazla konutu veya işyeri olanlar adına faiz desteği sağlanacak toplam kredi tutarı 500.000 TL’yi geçemez.

6306 sayılı Kanun uyarınca, yapılacak olan işlem, sözleşme, devir ve tesciller ile uygulamalar, noter harcı, tapu harcı, belediyelerce alınan harçlar, damga vergisi, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti ve diğer ücretlerden muaftır. Ayrıca kullandırılan krediler sebebiyle lehe alınacak paralardan da banka ve sigorta muameleleri vergisi alınmaz.

Riskli alanlar, zemin yapısı ya da üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan alanlardır.
Riskli alanlar Bakanlar Kurulu Kararı ile belirlenir.Bakanlar Kurulu Kararı alınabilmesi için hazırlanacak teknik raporun
Bakanlıkça uygun görülmesi ve Başbakanlık Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığı’nın görüşünün alınması gerekmektedir.

Riskli alanlar Bakanlık, TOKİ veya Belediyeler tarafından belirlenebileceği gibi,
yaşadığı yerin riskli olduğunu düşünen vatandaşlarımız da Bakanlığa riskli alan teklifinde bulunabilir.

Riskli alan ilan edilen yerlerdeki yapılar için tek tek riskli yapı tespiti yapılmasına gerek yoktur.

Kanun kapsamında yapılacak dönüşümde öncelikli hedef “yerinde dönüşüm”ü sağlamaktır. Ancak, teknik zorunluluklardan dolayı yerinde dönüşüm mümkün olmaz ise rezerv yapı alanları değerlendirilecektir.

Riskli alanda risksiz bina bulunması hâlinde, bu binalar uygulama dışı tutulabilecektir. Böyle bir durumda, risksiz binanın bulunduğu alan ifraz edilebilecek, ifraz imkânı yok ise maliklerin anlaşması hâlinde binanın hâlihazır durumu korunabilecektir. Ancak, uygulama bütünlüğü bakımından gerekmesi hâlinde, risksiz binalar, malikleri ile yapılacak anlaşmalar çerçevesinde yıkılabilecektir.

Kanun kapsamındaki proje ve uygulamalar süresince, her türlü imar ve yapılaşma işlemleri geçici olarak durdurabilecektir.

Riskli alan ilanından sonra öncelikle alanın mevcut durumu tespit edilecek, hak sahiplikleri belirlenecek, hak sahipleri ile anlaşma yoluna gidilecek ve tahliye ve yıkım işlemleri bu süreçlerden sonra başlayacaktır.

Riskli alandaki malikler, kiracılar veya sınırlı ayni hak sahipleri kira yardımı için, riskli alan için Bakanlığa veya yetkilendirilen İdareye başvuru yapacaktır. Bu alanlarda yapılacak kira yardımı bedeli proje bazında belirlenecektir.

Riskli alanlarda, Bakanlık, İdare veya TOKİ’nce değil de, vatandaşlarca veya müteahhitlerce uygulamada bulunulması halinde, bu alanlardaki yapıların mevcut alanları için daha önce belediyelerce alınan harç ve ücretlere ilave olarak, sadece kullanım maksadı değişiklikleri ve yapı alanındaki artışlar için hesaplanan harç ve ücret farkları alınacaktır.

Kanun’un uygulanması ile ilgili en doğru bilgiler; Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Genel Müdürlüğü, İstanbul, İzmir ve Bursa’da Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlükleri ve diğer illerde Çevre ve Şehircilik İl Müdürlükleri ile
Alo 181 hattından alınabilir.